专利名称：用于建立和执行动态资产工具的计算机实现方法和装置的利记博彩app
技术领域：
本发明涉及用于建立和执行动态资产工具的计算机实现方法和装置。更特别的， 本发明涉及用于建立和执行一种动态业主自用房产(DOOR)工具的计算机实现方法和装置，从而提供资产投资者新的方法以在业主自用房产中投资。
背景技术：
关于业主自用房产的传统抵押贷款和大多数推荐的资产融资手段，在交易过程中，房主与投资者或债权人之间，会涉及基于“资本结构”的清算。在由第一抵押权人和房主资产组成的传统融资的情况中，第一抵押权人(通常是银行或证券池中的投资者)具有出售金额中高达本金余额的所有收益的优先权，而抵押人(通常是房主)获得超过本金余额部分的100%。与第一抵押权相结合的典型简易资产融资工具将资产投资者的出资看作与优先权有关的第二抵押权，但与获得利息支付不同的是，资产投资者在卖房时获得房屋升值的分成。例如，假设以$200，000购买房屋，其中第一抵押权为$160，000,资产凭据为$20，000, 且首付为$20，000。假设资产凭据具有25%的升值权。在忽略抵押贷款余额可以分期偿还的情况下，在卖房时，按照优先权递减顺序的分配线性计划表为第一抵押权人获得 $160,000的本金余额，资产凭据持有者获得$20，000的投资，房主获得其$20，000的首付， 然后房主和资产凭据持有者在75/25的基础上对$200，000的赢余额分成。这两种方法在本质上都是“静态的”分配规则不是诸如房价路径或利率演变之类的经济条件的函数。分配规则呈分段线性且基于资本结构在卖房时各方的回报是固定的、 基于资本结构确定的百分比。
发明内容
本发明涉及一系列“D00R工具”。DOOR表示“动态业主自用房产”。DOOR工具给资产投资者提供了在业主自用房产中投资的新方法。现有的资产工具在资产分配上通常是分段线性的，且是静态的，也就是说，它们不会基于经济状况或房屋的实际价值而改变。 例如，假设以$200，000购买房屋，其中$140，000是第一抵押权，$40，000是资产投资者所作的投资，$20，000是首付。典型的分配规则是在资产投资者和房主之间以50-50划分购买价格上的升值收益，同时对于所收到的$200，000以内的出售金额，首先支付第一抵押权 ($140，000)，然后是资产投资者($40，000)，最后是房主($20，000)。该方案是静态的，因为分配规则(如50-50划分升值收益)并不随经济变化或房屋价值而改变。而且分配规则是分段线性的。资产投资者在销售收入的特定范围内，获取稳定比例的收益。DOOR工具允许在房主和资产投资者之间进行优选为非线性且动态的分配。在 DOOR工具的优选实施方式中，对于不同的房屋价值范围，分配规则可以比线性分配表更全面，且它可以是动态的，也就是说，规则本身可以随经济状况或最终的房屋价值而变化。该方案允许分配规则解决分段线性静态方案中不可调和的许多问题。这些问题包括房主不明智的融资策略，例如实际上将很大一部分财产投资于与生活产值相关的一个融资型资产中，结果当收入减少或发生失业时，房屋价值和总财产往往会同时急剧减少；不能很好地激励房主对房屋进行维护；投资者不能以纯粹和透明的方式在业主自用房屋上获取回报；在没有资产工具进行代价高昂的再融资的情况下，不能增加房屋贷款；对于创建或接受证券池中的新投资工具，不便于进行评价；以及当房屋价值下跌时出现，不能很好地激励策略性再融资资产工具的使用。一种特定的DOOR变体，本文中称为ANZIE-D00R，同时解决了所有上述问题。(缩写“ANZIE-D00R”是暂定名。商业应用可使用不同的缩写来指代该工具。临时专利申请 No. 61/145，938使用“ANZ-D00R”而不是“ANZIE-D00R”)。该工具将房主的借款(第一抵押权，第二抵押权等)和房主的现金资产供款(首付，与抵押贷款相关的本金还款等)一起归入一个模块(“优先块”)，并在低售价的情况下，给资产投资者提供回报上的法律优先权。 该模块为投资者的回报有效地提供了杠杆作用，且在ANZIE-D00R方案中，房主的信用体现在对优先块贷款的利息支付情况。房主的资产由两种类型组成。首先是“承诺资产”，其包括房主的所有现金资产供款(首付，与抵押贷款相关的本金还款等)以及某些其他因素，诸如由于房主修缮而产生的房屋价值增量。其次，该工具还产生遵守非线性算法的“保险资产”。在任何特定的时刻，该算法指定一个百分比。在卖房时，不论房屋出售是盈余还是亏损，投资者都必须支付房主该百分比的出售总额，这与传统线性方式不同。例如，如果该百分比是10%，房屋以$100,000出售，且$120，000是第一抵押权到期，则即使在基本上丧失赎回权的情况中，投资者也必须支付房主$10，000。以这种方式计算的回报就是房主的“保险资产”。该工具还创建了一种房主责任，从而按照某些合同标准维护房屋。不这样做的话， 就会为投资者产生一项权利，从而利用整修成本来减少保险资产和在卖房时给予房主的其他回报(例如下文所讨论的“承诺资产”)的金额。多数情况下，用于在ANZIE-D00R中计算保险资产份额的百分比随时间而增加。增加率的设置是为了平衡资产投资者和房主的相对出资和收益(隐含的租金，与优先块“贷款”相关的利息支付，支付物业税等)，以及反映当前的经济状况(例如非按揭和按揭利息率)和房屋价值。(该介绍性论述假定房主的净出资一直为正。如果在一段时间内为负，则在该时间段内累积保险资产，这有利于投资者而不是房主。稍后，本文将在介绍ANZIE-D00R和涉及保险资产的其他DOOR变体时，具体讨论这种可能的情况。)利率的周期性变动，导致各方面要接受其资产随时发生更新和随经济变动的现实。因此，对于房主来说没有纯粹的经济激励来进行再融资，且易于以资产池为目的对工具进行评价。下面的表1显示了 ANZIE-D00R工具随时间运作的例子。该举例假设以$200，000 购买房屋，由$160，000第一抵押权和$40，000 ANZIE-D00R工具来提供资金。在表1中，各个值四舍五入至最接近的美圆数。可以有多种价格路径，且各路径的确切结果(保险资产的增加率和计算保险资产所使用的百分比的时间序列)是不同的。一个合适的价格路径的例子是房屋价值年升值恒定为7%。该表的第二栏中的“比率因子”概括了房屋价值和各种经济变化对于比率的影响，第三栏中的用于计算保险资产的百分比按照该比率增加。较高的比率因子会导致该百分比较快地增加。该举例假设除了与向投资者提供杠杆作用的优先块“贷款”有关的隐含利息以外，房主出资要素的净支出为零。在该举例中，比率因子随时间不断下降，因为房主提供给投资者的杠杆程度随时间下降。利用“贷款价值比”(LTV) 来表达这种下降，其中“贷款”是优先块，在该例子中一直处于$160，000,而“价值”等于房屋价值。该例子中，随着时间变化比率因子一般会下降这个事实是特定价格路径的结果。房主的保险资产在任何时刻(表中的第六栏)都等于保险资产百分比(表中的第三栏)乘以该时刻的房屋价值(表中的第四栏)。虽然保险资产百分比随时间增加，但如果在某段时间内房屋价值的下降压过了百分比增加的影响，那么保险资产在该段时间期间就会下降。在该例子中保险资产一直增加是因为房屋价值未发生下降。随着房主为抵押贷款付款，承诺资产累积。在卖房时，承诺资产优先对工具投资者还款。第一抵押权余额和承诺资产都是优先块的一部分，即为投资者提供杠杆作用的房主 “贷款”。因此在该例子中，计算比率因子或计算投资者的回报都需要知道房主已经支付了多少第一抵押权。本金还款加上剩余本金总是等于$160，000，即优先块的大小。因此，为了计算比率因子，无论剩余多少抵押贷款本金，在形式上作为工具投资者的支撑杠杆的房主出资是不变的。此外，工具投资者可获得的出售金额等于零和房屋价值减$160，000所得金额中的最大值。在该例子中，房屋价值减$160，000总是大于零。因此，投资者的仓位(表中第七栏)等于房屋价值(表中第四栏)减去两项金额$160，000(包括剩余抵押贷款本金和房主的累计本金支出的优先块)和房主的保险资产额(表中第六栏)。最后一栏表示以年初投资者的仓位为基础的投资者年回报百分比。表1. ANZIE-D00R工具随时间的运作
权利要求
1.在合同承诺条件下对投资者和房产业主的资产、费用、回报和风险进行分成的方法， 包括计算机实现的以下步骤(a)提供配置为计算承诺资产部分和保险资产部分中的每一个的计算系统，承诺资产部分包括在剩余价值索赔资产上具有优先权的资本结构层，保险资产部分包括所述业主和所述投资者中一方的责任，以在出售所述房产或终止所述合同承诺的任何其它事件时向所述投资者和所述业主中的另一方支付所述房产价值的一定百分比；(b)所述计算系统配置为识别业主所属的维护所述房产的一组责任，和根据该组责任的遵守程度调整所述业主的承诺资产、保险资产或其他股份的一部分；(c)所述计算系统配置为在至少一个优先块中累积所述承诺资产部分，和使所述业主和所述投资者中拥有承诺资产的一方对所述业主和所述投资者中的另一方或一个或多个第三方债券人债务负责；(d)所述计算系统配置为将一个或多个优先块视为一方(所述业主或所述投资者)对另一方的追索性、部分追索性或非追索性贷款；(e)所述计算系统配置为根据非线性算法动态地分配承诺资产、保险资产、对账账户余额、所述业主和所述投资者中一方对所述业主和所述投资者中的另一方的必要还款、或所述投资者和所述业主之间的一个或多个其他剩余账户，和根据经济条件、所述业主的特征、 所述投资者的特征和/或房产价值随时间改变所述一个或多个剩余账户，其中所述改变基于一个或多个利率，所述利率基于与房产市场、所述业主、所述投资者、经济条件或所述房产价值相关的一个或多个参数按特定时间间隔来定义；(f)所述计算系统配置为将下述考虑进来作为所述分配方法的一部分所述业主和所述投资者之间的自愿或必要还款、所述业主和所述投资者中一方的责任所规定的所述业主和所述投资者中的另一方的自愿或必要还款、或所述合同承诺所规定或允许的业主和投资者之间的任何其他经济往来；和(g)所述计算系统配置为在出售所述房产或终止所述合同承诺的任何其他事件时，根据所述分配方法分配所述承诺资产部分、所述保险资产部分、任何未付的剩余账户余额、和所述业主和所述投资者之间的所述合同承诺所规定的任何其他责任或还款中的任一者。
2.如权利要求1的方法，其中所述计算系统配置为通过偶尔地、周期性地或连续地计算所述业主和所述投资者中每一方对房产的出资，在预定程度上接近中性，所述出资被认为是联合风险投资；且所述计算系统配置为调整一个或多个剩余账户以抵消所述业主和所述投资者的净出资。
3.如权利要求1的方法，其中所述计算系统配置为偶尔地、周期性地或连续地计算所述业主和所述投资者中每一方对房产的出资；且所述计算系统配置为给所述业主和所述投资者中一方产生补贴或优惠，其中不对一个或多个剩余账户进行完全的补偿调整，从而产生非追索性工具。
4.如权利要求2和3之一的方法，其中所述计算系统配置为在所述分配期间将出资要素、经济变化、房价变化、账户或其他要素的选择值作为固定值，并允许其他值变化。
5.如权利要求2、3和4之一的方法，其中所述计算系统配置为在一开始基于合同承诺进行一次计算，所述合同承诺在所述合同承诺的有效期内选定或安排所有产权或账户的增加额。
6.如权利要求2、3、4和5之一的方法，其中所述计算系统配置为在所述合同承诺规定的预定条件下，要求或允许所述投资者支付所述业主应承担的抵押贷款的首付，或提供或给予所述抵押贷款的部分或全部抵押担保。
7.如权利要求2、3、4、5和6之一的方法，其中所述计算系统配置为在所述合同承诺规定的预定条件下允许所述业主执行以下任一(a)将现有保险资产转变为新的承诺资产；(b)将现有承诺资产转变为新的保险资产；和(c)转变所述合同承诺的其他要素以改变其责任或要求。
8.如权利要求2的方法，其中所述计算系统配置为使(a)承诺资产仅由所述业主持有，且由任何首付、抵押贷款本金还款、房屋修理造成的增值、或来自所述业主的现金或其他资源的其他资本出资组成；(b)所述业主是任何抵押贷款的债务人，并且获得优先块上的推算利息的中性计算中的信用，所述优先块由贷款加承诺资产组成，且将优先块视为所述投资者的非追索性责任；(c)所述业主有责任维护房产、支付财产税和支付其他周期性费用，从而获得中性计算中的这些责任的信用；(d)保险资产为加给所述业主或所述投资者的剩余账户，从而抵消业主和投资者的净出资；和(e)按所述合同承诺规定的以固定的时间间隔、连续地或偶尔地调整保险资产的增加率。
9.如权利要求2的方法，其中所述计算系统配置为使(a)所述投资者向所述业主出资一次性付款和/或进行周期的或要求的付款；和(b)如中性计算所决定的，所述出资和/或付款产生有利于所述投资者的承诺资产和/ 或保险资产的增加。
10.如权利要求6和8的方法，其中所述计算系统配置为要求所述投资者为所述业主的抵押贷款责任支付首付，以维持最大的贷款价值比，其中所述最大的贷款价值比被计算为总抵押贷款与房产值的比值。
11.如权利要求8的方法，其中所述优先块包括所述投资者的追索性责任。
12.如权利要求6和11的方法，其中所述优先块包括所述投资者的追索性责任；且所述计算系统配置为根据所述合同承诺中规定的预定条件，要求所述投资者为所述业主的抵押贷款责任支付首付，以维持最大的贷款价值比，其中所述贷款价值比被计算为总抵押贷款与房产值的比值。
13.如权利要求8的方法，其中所述计算系统配置为在出售所述房产时、终止所述合同承诺而非卖房时、或所述合同承诺规定条件下的其他时间，在所述业主可存取的对账(储蓄)账户中增加资金，且其中所述对账(储蓄)账户除了保险资产外或代替保险资产还包括剩余账户。
14.如权利要求8的方法，其中所述计算系统配置为包括所述业主和所述投资者之间的计划性或条件性追加付款；其中所述追加付款加入中性计算中并且改变保险资产的增值率。
15.如权利要求8的方法，其中所述计算系统配置为根据固定计划表增加保险资产，其中所述保险资产不再包括剩余账户，且其中所述业主和所述投资者之间的随机付款平衡了所述业主和所述投资者的净出资。
16.如权利要求2的方法，其中所述计算系统配置为在所述合同承诺规定的预定条件下，只要需要就允许所述业主将一种类型的中性合同承诺换成其他中性合同承诺的指定组合的任意一种；和其中所述计算系统配置为更新所述初始合同承诺、按要求转变账户和初始化所述业主选择的新的合同承诺。
全文摘要
房产中的资产回报、费用和风险在投资者和业主之间被动态地分成。在基于实施方式的多个计算系统之一中，持有房产被认为是联合风险投资，周期性地计算业主和投资者对该联合风险投资所作的出资，且调整剩余账户或付款以抵消该风险投资。一些剩余账户可存在于由多种债务和与资产有关的资产利息组成的常规资本结构之外。
文档编号G06Q40/00GK102334138SQ201080009761
公开日2012年1月25日 申请日期2010年1月20日 优先权日2009年1月20日
发明者詹姆斯·富兰克·斯特尔纳德二世 申请人:伦姆普科工业公司